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佛山试点宅基地换商品房 (五沙)村民标10年未落实
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2010-07-19 00:21
南方农村报讯:7月8日下午,广东佛山顺德区五沙村。在高温天气笼罩下,一群中老年妇女围在一荫凉处打纸牌。南方农村报记者一句“宅基地换商品房”刚说出口,火爆的质问场面马上把剩下的一丝凉意赶得一干二净。一位白发苍苍的阿婆反问:“卖掉270平方米的宅基地,还要自己掏10万元才能买回一套100平方米的商品房,划不划算?”

7月9日,五沙村“金沙人家”商品房销售处。凉爽的空调房内,看房的场面格外热闹。“隔壁的番禺大岗镇,商品房每平方米都卖到6000元了。这里均价才4000元,有升值空间!”一位村民满意地告诉南方农村报记者。

佛山确立5个改革试点

2010年7月,顺德五沙村正式启动了“宅基地换商品房”的进程。在广东,这还是新鲜事物。

按照规划,宅基地换成商品房,对农民自愿换出的宅基地重新整体规划利用,不但节约了土地,而且改善了村庄容貌,同时,重新开发后多出来的土地或商品房,还可以进行市场运作,进而盘活农村土地资源。

“2009年3月,佛山市委市政府组织相关部门到宁波、嘉兴考察,决定每个区各推一个试点,当年佛山总共推出5个试点。”7月9日,佛山市农业局农村改革科刘和平科长告诉南方农村报记者,这是城镇化发展的必然趋势。

五沙村正是在这样的背景下,成为了顺德首个换房试点。据五沙社区居委会国土办梁敬森副主任介绍,通过招标方式,村里委托当地顺良房产发展有限公司(下简称“顺良房产”)在大良五沙新悦路北面开发了这处名为“金沙人家”的商品房,占地面积约300亩。“该商品房项目一共分为三期,总共规划2000多套房,其中一期优先接受宅基地换房村民选购。”

7月3日,随着“金沙人家”一期工程大部分封顶,800多套商品房正式接受村民登记购买意向,时间截至8月1日。区区数日,登记现场异常火爆。据统计,截至7月9日,登记人数已经超过400人。

7月9日,南方农村报记者来到“金沙人家”销售处,短短两个小时内,先后来了五六波看房子的村民。对于热闹场面,当地政府部门的工作人员周小明(化名)告诉记者:“等接受外部选购的时候,人就更多了。当然,很可能到时候一期的房子已经被订购完了!”

实为“宅基地指标”换房

五沙村换房的宅基地要回溯到2001年。按照顺德宅基地固化改革,五沙村有7000多人符合固化政策,每人可分到40平方米土地作为宅基地使用。“只要2001年9月30日凌晨0点之前登记在册的村民都有份!”一位村民告诉南方农村报记者。

此次置换,与其说是“宅基地换房”,不如说“宅基地指标换房”更准确,因为村民在宅基地固化改革中获得的宅基地从未兑现过。

“村民原有的老房子不在此次置换范围之内。”7月9日,梁敬森告诉南方农村报记者。而据介绍,因为考虑到置换为商品房开发,涉及公共绿地等用地,村民宅基地指标由原来的40平米/人调整为66.7平米/人。

2009年,五沙村的置换工作开始启动。按照自愿原则,顺良房产开始对村民上述宅基地指标进行回购,回购价格为800元/平方米,一个村民66.7平方米的宅基地指标可以卖得5.3万元。

7月9日,五沙村沙坑村小组一村民向记者出示了去年宅基地回购的凭证。这份名为“五沙社区居委会股民住宅留用地(含指标)收购确认书(下简称‘收购确认书’)”中列出了收购说明:“以自愿为原则……已被收购固化地的股民今后不再安排实地,同时核减相应固化地指标。”

宅基地被回购后,村民如果愿意购买“金沙人家”的商品房,还将进一步享受优惠。“凭借收购确认书,一个指标可以享受1.5万元的优惠!”除此之外,根据当地政府规划,村民购买“金沙人家”商品房,将享受到4000元/平方米的优惠均价。

这即是说,一户4口人都有宅基地指标的家庭,266.68(66.7平方米4)平方米宅基地在回购中将获得21万元。如果该家庭想购买“金沙人家”的商品房,还将享受到6万元(1.5万4)的价格优惠,两项合计为27万元。“金沙人家”一套100平方米的商品房,价格为40万元左右,该家庭再支付13万元,即可成功换房。

换房者多出于投资考虑

除了优惠,吸引换房者的最大卖点是,商品房有产权证,可以流通。

7月9日,看房村民与销售代表的对话中,流通的问题被普遍关注。

“是不是和其他商品房一样,到时能正常买卖?”在对楼盘一番细致了解后,五沙村二村村民冼铠涛最后向销售人员确认。

“我们负责帮你们代办商品房房产证。以后正常交易绝对没问题!”一位销售人员笑着回答。而在开发商派发给客户的户型手册中,也将产权作为“购房者权益及其他”的首要卖点。

能够流通,就意味着具备了投资升值的功能。对于这些顶着大热天前来看房的村民而言,这或者才是热情高涨的真正动力。

“相邻的番禺大岗镇,商品房已经卖到每平方米6000元了!”大岗镇房价成了众多村民眼中的参照价,“金沙人家”4000元的均价,一下子显得格外有魅力。

另一名村民周荣耀则悄悄告诉南方农村报记者:“现在村民每平方米4000元的优惠价,据说比以后对外销售的价格优惠了7%!”为此,换房村民暗爽不已。无论怎样对比,眼下的楼市行情显然给了大多数看房村民足够的市场信心。

投资心态也惹来了许多村民的质疑。“一些有手段的老板一买就是几套,私下已经有人在倒卖宅基地的回购凭证,价格从两三千一路涨到5000元。有些村民买不起商品房,享受不到1.5万元的优惠,当然乐意卖了!”对于这种说法,“金沙人家”销售处予以否认,“一户限购一套,要凭户口簿等证件办理!”

宅基地指标为何10年未落实

与部分村民的投资热情高涨形成鲜明反差的,是无钱购房村民的无奈。

“宅基地,那永远都是你自己的地啊,只要你有钱,你想盖两层、三层都没问题。但商品房70年之后就不是你的了!”五沙村沙坑村小组村民周小虎(化名)认为,以一家4口人266.68平方米的宅基地,换回了这么一层“住宅使用期限至2079年10月12日止”的100平方米商品房,还得再掏10万元,实在不值!

对于800元的回购地价和4000元的商品房均价,不少村民无法接受。“就在隔壁不到10分钟车程的范沙村,2009年底40平方米宅基地的补偿价为12万元,比我们多了一倍还不止!”而五沙村某村小组一位村干部同样认为,这样的回购地价,开发商存在着很大的利润空间。

不过,对于不少村民而言,即使觉得便宜也得卖。“自2001年确认了宅基地指标,像沙坑村1000多人有100亩宅基地,但具体规划在哪,怎么申请,10年过去,却没有人得到落实。”换房更像鸡肋,一些村民虽然觉得太便宜,但还是把地卖了,“起码有一笔钱是眼前能兑现的”。而一些急切需要住房的人,也只能不大情愿的预定下“金沙人家”的商品房。

在当地一份名为《顺德区大良街道五沙村农民宅基地换房工程项目简介》中,对宅基地指标未能落实的说法给予了说明,“由于近几年五沙工业园(区属工业园)的开发建设,在规划上对五沙的村民住宅建设实施严格控制,导致现在五沙村民的居住环境较差,村内配套设施不足,760亩的固化宅基地未能落实到人。”

对此,顺德国土局解释:“2001年,顺德成为国土资源部和国务院法制办宅基地固化政策的试点。村民虽然有宅基地指标,但涉及到农用地转建设用地的指标限制,不可能全部落实。目前,整个顺德只兑现了三成指标。”

在农用地转建设用地指标有限的情况下,为满足工业用地需求,宅基地的审批控制异常严格。顺德区规划局用地管理科一位工作人员告诉南方农村报记者:“这涉及到大良的整体城镇规划,如果工业用地多了,住宅用地当然就会减少。”

7月9日,梁敬森告诉记者:“现在已经开始审批宅基地了,我手头就有200多份申请在加紧处理!”据介绍,截至目前,该村7000多个宅基地指标,总共回购数量为2000多个。不过,即使宅基地批下来,按照规定,村民要自己凑齐“三通一平”的费用,每一个宅基地指标要交2万多元。一户4个指标的家庭,需要先交近10万元才能动工建房。对此,一些村民对换房政策忿忿不平:“现在都成夹心层了,既无力自己盖房,也无钱买商品房,真是进退两难!”

编后:佛山启动宅基地换商品房的5个试点,顺德是其中之一。以宅基地指标换得有产权证的商品房,可以流通盘活村民的土地资产。同时,宅基地建房审批趋严,配套收费增加,有村民成为既无力建房也无钱换购商品房的“夹心层”

宅基地换商品房,即农民自愿以其宅基地按照规定的置换标准,换取一套城镇住宅,迁入城镇居住。它已成为各地政府推动城镇化进程,加速农村集体土地制度改革,盘活农村土地资源的一项重要举措。但它也是一个极富争议性的话题,每次试点总能引起舆论关于农民土地权益、城乡公共服务不均衡等等一系列问题的争论。

城镇化水平较高的顺德,可以说基本具备了宅基地置换商品房的客观条件。但在五沙村这个非典型的案例中,我们依旧感受到村民在面对自身土地权利时的无力感。(来源:南方农村报)
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2010-07-19 09:09
2楼
划不来!
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2010-07-19 09:35
3楼
本人就是五沙的,感到的确划不来。
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136*******
2010-07-19 09:38
4楼
太长了!
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138*******
2010-07-19 10:13
5楼
我范沙的。
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16882
136*******
2010-07-19 10:54
6楼
都开发了,绿化也来越少,现在的旧区就是将来的新区。
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16895
137*******
2010-07-19 11:43
7楼
搞一个宅基地换商品房的工程不是当地农民受惠,而是房产商受惠,这是政府何等的失态啊。。。。难道是”弱肉强食“的生存定律吗?政府牵头宰农民。。。800块可以卖到4000块每方,我想知道房地产开发商凭什么可以那么低价收高价卖?一个270的宅基地,4个人的话还要补13万,那要是130方宅基地,4人的家庭换100方的房,要补上236000的钱。。。23万的钱,谈何容易啊。。。
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16906
138*******
2010-07-19 12:44
8楼
无法比较,如果去广州买房,只能买到一个厕所。
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16924
137*******
2010-07-19 15:13
9楼
800每平方的土地上并不是只售4000,二是4000*N层。
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17002
139*******
2010-07-20 16:26
10楼
现在很担心到时分到的宅基地全是背靠背肩并肩的!唉~~等吧!等了那么多年了!跟他们斗命长..
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35821
133*******
2011-04-05 01:47
11楼
【回复 10楼】:成功不是等回来的,不争取当官的偷着笑,就如十年没有一分钱的股东分红,不是民愤大了也没有那可怜巴巴的500块!还不够一平方的三通一平.再拖下去就算地分下来这辈子也只能用来种菜了,谁盖得起.

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70454
139*******
2012-06-06 08:29
12楼
【回复 11楼】:
菜都没地你种啦!五沙甘多宅基地指标去晒边?吾通卖晒,只有经办的才知道
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