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关于乐从镇御祥豪庭负一层停车场通道是否属于全体业主共有部分的咨询
1楼
71098
180*******
2020-08-12 16:09
情况介绍:
本人是乐从镇御祥豪庭业主。
御祥豪庭负一层停车场由于年久失修产生安全隐患,需要启用物业维修基金进行维修。
现物管公司要求由有车位的业主共同出资维修负一停车场(包括专有停车位置及通道),无车位的业主不需负责维修费用。
但负一停车场通道(过道)除提供给有车位的业主使用外,也提供给其他业主或其他人员用于搬运各类物料、车辆临时出入等。
而且,根据物权法相关规定:“建筑区划内的通道、楼梯、大堂等公共通行部分应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分。”
因此,本人认为属于停车场通道属于全体业主共有部分,由全体业主共同承担通道部分的维修费用。
同时,御祥豪庭由公寓及住宅构成,由于公寓业主数量(租户)众多,且物管公司议事协调积极性不足,指引不专业,确有需要启用维修基金的时候住宅业主都因人数不足2/3(每次都只差一点点)无法通过启用方案,住宅业主因而无法合理维护物业显得非常被动。
长此以往,御祥豪庭的物业维修基金将因为制度设计层面的这个缺陷沦为“空头支票”。


诉求:
1、请相关业务部门明确答复御祥豪庭负一层停车场通道是否属于全体业主共有部分,是否应由全体业主共同承担该部分维修费用,并出具正式书面意见;
2、请相关业务部门提供本地区启用物业维修基金的具体流程指引,积极对物管公司进行业务指导及业务监督,并针对御祥豪庭业主构成的特殊性给出切实可行的决策机制意见,帮助御祥豪庭业主提高决策时效性。

相关法律索引:
《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过)
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:
(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;
(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
191969
137*******
2020-08-19 14:47
乐从镇人民政府
2楼
你好!该情况已转交有关单位跟进。   

回复 修改 管理
192278
137*******
2020-08-26 17:01
乐从镇人民政府
3楼
一、小区内共有部位,分为全体业主共同共有和部分业主共同共有两种情况。对于物业管理用房、配电房、泵房、架空层、地面道路、绿化等,属于全体业主共同共有,其维修和更新改造应由全体业主共同承担费用。对于某座楼的大堂、楼梯、走廊、电梯等,则属于该座楼的业主共同共有,其维修和更新改造由该座楼的业主共同承担费用。同理,在住宅和公寓发生维修事项时,均按上述原则计算费用分摊。
经向市自然资源局区测绘地理信息中心咨询,地下室通道(人防工程范围内除外)在产权登记时,已计入地下室产权车位的分摊面积,是地下室产权车位中“建筑面积”中的一部分,虽然非产权车位所有人的行人也有可能借道通行、车辆搬运材料会临时出入,但不影响地下室通道为产权车位的车辆通行的主要功能,因此,其维修费用应由产权车位的业主分摊。例如,访客进入小区也会在小区内的道路行走,但不能据此认为他们曾经走过小区的道路而在小区道路发生维修时要求其支付小区道路的维修费用。

二、住宅专项维修资金支取指引
办理对象
适用于建设单位、物业服务企业、业主委员会等住宅专项维修资金开户人申请支取。 
办理条件
维修资金支取审批条件:(1)已在指定银行开立住宅专项维修资金专户;(2)住宅专项维修资金的适用范围:适用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造、增设项目。下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:A、物业保修期内发生的维修费用,由建设单位承担,不得从住宅专项维修资金中列支;B、物业管理区域内依法应当由供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位承担的相关管线和设施设备的维修、养护费用,不得从住宅专项资金中列支;C、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;D、根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。;(3)申请主体为维修资金代管人;(4)申请单位(物业公司或业主委员会)报告发生住宅专项维修资金使用事项,当地居(村)委会已到现场核查项目真实存在并核定其是否属于公共部位、公共设施保修期满后的维修和更新、改造;(5)申请单位已将住宅专项维修资金使用方案及报价(提供2-3家工程报价企业)在工程涉及区域的公众位置予以公告;(6)维修费用分摊计算方法合理;(7)申请单位持维修资金使用方案及报价、维修费用分摊明细表等向工程涉及相关业主征求书面意见,并经得户数占相关业主户数、同意的业主的专有面积占相关业主专有面积之和的三分之二以上业主同意; (注:维修费用的分摊、维修工程涉及业主的确定可适用《城市异产毗连房屋管理规定》(建设部令第94号)的有关规定;)(8) 申请单位在小区张贴《顺德区物业管理公共事务决策书》、《业主会议投票情况一览表》(上述文书从顺德区物业管理公共决策平台打印生成),由当地居(村)委会到现场核实公示情况;(9) 申请单位依法与施工单位签订施工合同;(10) 当地居(村)已在《顺德区住宅专项维修资金使用审批表》加具初审意见;(11)未建立维修资金或维修资金不足的,物业小区内发生维修及更新、改造时需分摊的维修费用,由相关住宅、非住宅业主按面积的比例分摊。(12)经镇(街)主管部门核准同意后,申请人持《关于同意维修资金使用的批复》到维修资金开户行申请划拨资金。开户行按维修费用分摊明细表从个人账户上扣缴相应金额;(13)维修项目完工后,当地居(村)应会同申请单位验收工程;(14)工程完工验收结算后,申请单位应将工程结算表在公众位置公告。资金如有结余,应将其存回维修资金账户,按份额分摊入个人账户。
所需材料
1 、 《顺德区住宅专项维修资金使用业务申请表》(一式两份,居委会、镇(街)各留一份,从顺德区物业管理公共事务决策平台);
2 、 《顺德区物业管理公共事务决策书》(从顺德区物业管理公共事务决策平台打印生成)(一式两份,居委会、镇(街)各留一份); 
3 、 《工程维修合同》(原件,需内含住宅专项维修资金使用方案及施工单位的报价单,一式两份,居委会、镇(街)各留一份);
4 、 《业主会议投票情况一览表》(从顺德区物业管理公共事务决策平台打印生成)(一式两份,居委会、镇(街)各留一份); 
5、业主清册(内容:单元号、业主姓名、业主联系电话,可包含于业主会议投票情况一览表)(一式两份,居委会、镇(街)各留一份,); 
6、 《顺德区住宅专项维修资金支出分摊明细表》(从顺德区物业管理公共事务决策平台打印生成)(一式三份,居委会、镇(街)各留一份); 
办理依据
1.《住宅专项维修资金管理办法》(中华人民共和国建设部 中华人民共和国财政部令第165号)第五、二十二条;2.《关于加强我区住宅专项维修资金管理的通知》 (顺建发[2006]57号) 第二条。

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